住宅ローン控除

概要

住宅ローン控除（正式名称: 住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に、年末のローン残高の**0.7%**が所得税（および住民税の一部）から控除される制度です※1。

令和8年度（2026年度）税制改正により、適用期限が2030年12月31日入居分まで5年間延長されました※2。また、中古住宅の控除拡充や、子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ措置の継続など、制度内容も変更されています。

この記事では、2026年に入居する場合を中心に、制度の概要と適用条件を整理します。

制度の基本

項目	内容
控除率	年末ローン残高の0.7%
控除期間	新築: 13年間 / 中古: 10年間または13年間（住宅の種類による）
控除の対象	所得税。控除しきれない分は住民税から控除（上限あり）
住民税からの控除上限	所得税の課税総所得金額等 × 5%（最高97,500円）

控除額の計算

年間の控除額 = 年末ローン残高（借入限度額が上限）× 0.7%

たとえば、年末のローン残高が3,500万円で、借入限度額が3,500万円の場合:

3,500万円 × 0.7% = 24.5万円（年間の控除額）

13年間で最大約318万円の控除を受けられます（残高が減るため実際の合計額は異なります）。

借入限度額（2026〜2027年入居）

住宅の省エネ性能と世帯の属性によって、控除対象となる借入限度額が異なります。

新築住宅・買取再販住宅

住宅の種類	一般世帯	子育て世帯等※2	控除期間
認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）	4,500万円	5,000万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円	13年
その他の住宅（省エネ基準非適合）	対象外	対象外	—

中古住宅（既存住宅）

住宅の種類	一般世帯	子育て世帯等※2	控除期間
認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）	3,500万円	4,500万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円	13年
その他の住宅（省エネ基準非適合）	2,000万円	—	10年

省エネ基準非適合の新築住宅について

2024年以降に建築確認を受けた新築住宅で、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は住宅ローン控除の対象外です。ただし、2025年4月から新築住宅の省エネ基準適合が義務化されたため※4、それ以降に建築確認を受ける新築住宅は原則として省エネ基準に適合します。

2028年以降の見通し

令和8年度税制改正では、2028年（令和10年）以降に建築確認を受ける新築住宅については、省エネ基準適合住宅（ZEH水準未満）も控除対象外とする方向性が示されています。つまり、将来的にはZEH水準以上が住宅ローン控除の事実上の要件になる見込みです。

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置

以下のいずれかに該当する世帯は、借入限度額が上乗せされます。

区分	要件
子育て世帯	19歳未満の子を有する世帯
若者夫婦世帯	夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

2025年までは新築住宅のみが上乗せ対象でしたが、2026年度改正で中古住宅にも拡大されました。

注意: 上乗せ措置を利用する場合、床面積の要件は50㎡以上です（後述の40㎡緩和は適用されません）。

適用条件

住宅ローン控除を受けるには、以下のすべての条件を満たす必要があります。

条件	内容
合計所得金額	2,000万円以下
床面積	50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下の場合は40㎡以上※3）
居住用割合	床面積の1/2以上が居住用
居住開始	取得の日から6ヶ月以内に居住開始
ローン期間	10年以上の返済期間
借入先	銀行、住宅金融支援機構など一定の金融機関
他の特例との重複	居住年とその前後2年間に、3,000万円特別控除・買換え特例等を適用していないこと

中古住宅の追加要件

中古住宅の場合、上記に加えて以下の要件があります。

1982年（昭和57年）以降に建築された住宅（新耐震基準適合）、または耐震基準適合証明書等がある住宅

2025年までとの主な変更点

令和8年度（2026年度）税制改正で変わった主な点は以下の通りです。

変更点	内容
適用期限の延長	2025年末 → 2030年末入居分まで5年間延長
中古住宅の拡充	省エネ性能の高い中古住宅の控除期間を10年 → 13年に延長、借入限度額も引上げ
子育て世帯の上乗せ拡大	新築のみ → 中古住宅にも適用
床面積40㎡緩和の延長	所得1,000万円以下の場合の緩和措置を継続

確定申告の手続き

住宅ローン控除を受けるためには、入居した年の翌年に確定申告が必要です。会社員の場合、2年目以降は年末調整で控除を受けられます。

必要書類

確定申告書
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
住宅ローンの年末残高等証明書（金融機関から送付）
登記事項証明書（法務局で取得）
売買契約書または工事請負契約書の写し
住宅の省エネ性能を証明する書類（建設住宅性能評価書、住宅省エネルギー性能証明書など）

契約書の写しや省エネ性能の証明書は、契約時・竣工時に住宅会社や評価機関から受け取るものです。確定申告の時期になって慌てないよう、受領した段階で別途保管しておくとスムーズです。

申告時期

入居した年の翌年2月16日〜3月15日が確定申告期間です。還付申告の場合は1月1日から提出可能です。

控除額シミュレーター

借入条件と住宅の種類を入力すると、年ごとの控除額と合計を試算できます。

借入額（万円）

金利（%）

返済期間（年）

世帯区分

住宅の種類

※ 元利均等返済を前提とした概算です。実際の控除額は所得税・住民税の税額が上限となります。

控除額のシミュレーション例

ケース1: 一般世帯・ZEH水準省エネ住宅

借入額: 3,500万円（35年・元利均等・金利1.5%）
借入限度額: 3,500万円

年	年末ローン残高	控除額（0.7%）
1年目	約3,410万円	約23.9万円
5年目	約3,050万円	約21.4万円
10年目	約2,580万円	約18.1万円
13年目	約2,290万円	約16.0万円
13年間合計		約260万円

ケース2: 子育て世帯・認定長期優良住宅

借入額: 4,500万円（35年・元利均等・金利1.5%）
借入限度額: 5,000万円

年	年末ローン残高	控除額（0.7%）
1年目	約4,390万円	約30.7万円
5年目	約3,920万円	約27.4万円
10年目	約3,320万円	約23.2万円
13年目	約2,950万円	約20.7万円
13年間合計		約335万円

注意: 上記は所得税・住民税の税額が控除額以上ある前提です。税額が控除額を下回る場合は、実際に控除される金額は税額が上限となります。

注意点

控除額を使い切れないケースがある

住宅ローン控除は「税額控除」であり、所得税額から直接差し引かれます。「所得控除」（医療費控除など）とは異なり、控除額がそのまま減税効果になるのが原則です。ただし、控除額が所得税 + 住民税（上限あり）を超える場合、超過分は切り捨てになります。所得が低い場合や、扶養控除等で税額が少ない場合は、控除額を使い切れない可能性があります。