概要

不動産登記とは、土地や建物の所在・面積・所有者などの情報を法務局に登録する制度です※1。登記をすることで、自分がその不動産の所有者であることを第三者に主張できるようになります（対抗要件）。

注文住宅を建てる場合、土地の購入時と建物の完成時にそれぞれ登記が必要です。この記事では、登記の種類、タイミング、依頼先、費用を整理します。引き渡しの流れと届出も合わせてご覧ください。

登記の種類

注文住宅に関わる主な登記は以下の4つです。

登記の種類内容タイミング法的義務
表題登記建物の所在・構造・面積を登録建物完成後あり（1ヶ月以内）※2
所有権保存登記建物の所有者を登録表題登記後なし（任意だが実質必須）
所有権移転登記土地の所有者を変更土地購入時なし（任意だが実質必須）
抵当権設定登記住宅ローンの担保を登録融資実行時なし（金融機関が求める）

表題登記

新築建物が完成したら最初に行う登記です。建物の物理的な情報（所在、家屋番号、種類、構造、床面積）を登記簿の表題部に記録します。

項目内容
義務法定義務あり。新築建物の所有者は完成後1ヶ月以内に申請しなければなりません※2
依頼先土地家屋調査士
必要書類建築確認済証、検査済証、建物図面、住民票など
登録免許税非課税（表題登記には登録免許税がかかりません）

所有権保存登記

表題登記によって登記簿が作られた後、その建物の所有者を登記簿の**権利部（甲区）**に記録する登記です。

項目内容
義務法定義務なし。ただし、この登記がないと住宅ローンの抵当権設定ができない
依頼先司法書士
登録免許税不動産の価額 × 0.4%（本則）※3

所有権移転登記

土地を購入する際に、売主から買主へ土地の所有権が移転したことを記録する登記です。

項目内容
義務法定義務なし。ただし、登記しないと第三者に対抗できない
依頼先司法書士（通常は売主側・買主側で調整）
登録免許税固定資産税評価額 × 2.0%（本則）※3

抵当権設定登記

住宅ローンを利用する場合、金融機関が担保として土地・建物に抵当権を設定する登記です。

項目内容
義務法定義務なし。ただし、金融機関が融資の条件として求める
依頼先司法書士（金融機関が指定する場合が多い）
登録免許税債権額（借入額）× 0.4%（本則）※3

登記のタイミング

注文住宅の場合、登記が発生するタイミングは主に2回です。

土地購入時

土地の売買契約 → 決済・引き渡し → 所有権移転登記 → 抵当権設定登記（土地分）

土地購入にローンを利用する場合（つなぎ融資含む）、決済と同時に所有権移転登記と抵当権設定登記を行います。

建物完成時

建物完成 → 表題登記 → 所有権保存登記 → 抵当権設定登記（建物分）→ 融資実行

住宅ローンの融資実行は、建物の抵当権設定登記が完了した後に行われるのが一般的です。そのため、建物完成から融資実行までの間はつなぎ融資や分割融資でつなぐ必要があります。

土地家屋調査士と司法書士の役割分担

不動産登記は、登記の種類によって依頼先が異なります。

専門家担当する登記主な業務
土地家屋調査士表題登記、分筆・合筆建物の測量、図面作成、表題部の登記申請
司法書士所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記権利部の登記申請、契約書類の確認

表題登記は土地家屋調査士、権利の登記は司法書士という分担です。それぞれの専門家に個別に依頼することもできますが、建築会社や金融機関が提携先を紹介してくれることが多いです。

費用の目安

登録免許税

登記の際に国に納める税金です。不動産の種類と登記の種類によって税率が異なります。

登記の種類本則税率軽減税率※4軽減後の税率
所有権保存登記（建物）0.4%適用あり0.15%
所有権移転登記（土地）2.0%適用あり1.5%
抵当権設定登記0.4%適用あり0.1%

軽減措置の適用条件

住宅用家屋の軽減措置を受けるには、以下の条件を満たす必要があります※4。

  • 個人が自己の居住用として取得した住宅
  • 床面積が50㎡以上
  • 新築または取得後1年以内に登記すること
  • 住宅用家屋証明書を取得すること（市区町村で発行）

費用の具体例

土地（固定資産税評価額1,500万円）＋建物（認定価格1,200万円）＋住宅ローン3,500万円の場合:

項目計算（軽減税率適用）金額
登録免許税
所有権移転登記（土地）1,500万円 × 1.5%225,000円
所有権保存登記（建物）1,200万円 × 0.15%18,000円
抵当権設定登記3,500万円 × 0.1%35,000円
登録免許税 小計278,000円
専門家への報酬
土地家屋調査士（表題登記）80,000〜120,000円
司法書士（権利登記一式）80,000〜150,000円
報酬 小計160,000〜270,000円
合計約44〜55万円

※ 報酬額は地域や事務所によって異なります。複数の事務所に見積もりを取ることも可能ですが、金融機関が司法書士を指定する場合は選択の余地がないこともあります。

住宅用家屋証明書

住宅用家屋証明書は、登録免許税の軽減措置を受けるために必要な書類です。市区町村の窓口で取得します。

項目内容
取得先新住所の市区町村役場（固定資産税課など）
必要書類住民票、建築確認済証、検査済証、登記事項証明書（表題登記後）など
手数料1,300円（自治体による）
効果登録免許税が大幅に軽減される（上記表参照）

住宅用家屋証明書の取得を忘れると、本則税率が適用されて登録免許税が数万円〜十数万円高くなります。司法書士に依頼すれば取得を代行してくれます。

登記の注意点

表題登記は期限がある

新築建物の表題登記は1ヶ月以内という法定期限があります※2。期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があるため、建物完成後は速やかに土地家屋調査士に依頼してください。

所有権保存登記は実質必須

法的義務はありませんが、所有権保存登記をしないと以下の不都合が生じます。

  • 住宅ローンの抵当権設定ができない
  • 将来の売却時に所有権移転登記ができない
  • 第三者に対して所有権を主張できない

登記名義と実態を一致させる

夫婦で資金を出し合って住宅を取得する場合、出資割合に応じた持分で登記する必要があります。実際の出資割合と異なる持分で登記すると、贈与税の課税対象となる場合があります※5。

出典

  1. 不動産登記法 第1条（目的） https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123
  2. 不動産登記法 第47条（建物の表題登記の申請） https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123
  3. 登録免許税法 別表第一（課税標準及び税率） https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000035
  4. 租税特別措置法 第72条の2〜第75条（住宅用家屋の所有権保存登記等の税率の軽減） https://laws.e-gov.go.jp/law/332AC0000000026
  5. 相続税法 第9条（その他の利益の享受）— みなし贈与の規定 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000073