概要

家づくりの資金計画では建築費用に注目しがちですが、入居後にも継続的にかかる費用があります。マンションの場合は管理費・修繕積立金として毎月徴収されるため意識しやすいですが、戸建ての場合は自分で積み立てて管理する必要があるため、見落とされがちです。

この記事では、戸建て住宅（注文住宅）の入居後に発生する維持管理費用を整理します。

維持管理費用の全体像

入居後に発生する主な費用は、大きく4つに分かれます。

区分年間の目安内容
税金10〜25万円固定資産税・都市計画税
保険2〜5万円火災保険・地震保険
修繕・メンテナンス15〜30万円（積立ベース）外壁・屋根・設備の定期修繕
光熱費・その他20〜40万円電気・ガス・水道、庭の手入れなど

合計すると、年間50〜100万円程度が目安です。月額換算で4〜8万円になります。

税金

固定資産税

土地・建物の所有者に毎年課される税金です。毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます※1。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）

新築住宅の減額措置: 新築住宅は、一定の要件を満たすと固定資産税が減額されます※2。

住宅の種類減額期間減額割合
一般の新築住宅3年間1/2に減額
認定長期優良住宅5年間1/2に減額

減額期間が終了すると税額が上がるため、資金計画に織り込んでおく必要があります。

都市計画税

市街化区域内の土地・建物に課される税金です。固定資産税と合わせて納付します。

都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%（制限税率）

固定資産税の具体例

土地（評価額1,500万円）+ 建物（評価額1,200万円）の場合:

項目計算金額
土地の固定資産税1,500万円 × 1/6※3 × 1.4%約35,000円
建物の固定資産税（新築3年間）1,200万円 × 1.4% × 1/2約84,000円
建物の固定資産税（4年目以降）1,200万円 × 1.4%約168,000円
都市計画税（土地）1,500万円 × 1/3※3 × 0.3%約15,000円
都市計画税（建物）1,200万円 × 0.3%約36,000円

※ 建物の固定資産税評価額は経年で減少します（経年減価）。上記は新築時の試算です。

保険

火災保険

住宅ローン利用時は加入が必須です。補償内容（火災、風災、水災、盗難など）と保険金額により保険料は大きく変動します。

2022年10月以降、最長契約期間が10年から5年に短縮されました※4。保険料率は近年上昇傾向にあり、更新時に保険料が上がる可能性があります。 また、以前は「不測かつ突発的な事故」補償として家庭内で家電が破損した際の修理・買い替え費用を請求できるケースがありましたが、近年は免責金額として5万円程度が設定されるプランが多く、少額の損害では保険金が支払われにくくなっています。

地震保険

地震・噴火・津波による被害を補償します。火災保険では地震を原因とする火災は補償されないため、加入を検討する価値があります。ただし、保険金額は火災保険の30〜50%が上限であり、損害の程度（全損・大半損・小半損・一部損の4区分）に応じた定額払いのため、損害の全額が補償される制度ではありません。加入前に補償内容を確認しましょう。

  • 保険期間: 最長5年
  • 保険料: 地域・構造により異なる。木造・東京都の場合、保険金額1,000万円あたり年約41,100円（2026年3月時点で適用されている基準料率）※5

修繕・メンテナンス

戸建て住宅の修繕は自分の判断と費用で行います。計画的に積み立てておかないと、大規模な修繕が必要になったときに資金が足りなくなります。

主な修繕項目と時期・費用の目安

修繕の周期は住宅金融支援機構「マイホーム維持管理の目安」※8を参考にしています。費用は住宅の規模・仕様・地域により変動します。

部位修繕時期の目安費用の目安
外壁塗装10〜15年ごと80〜150万円
屋根塗装・補修10〜15年ごと40〜100万円
シーリング（コーキング）打ち替え10〜15年ごと15〜30万円
防蟻処理（シロアリ対策）5〜10年ごと10〜20万円
給湯器交換10〜15年20〜50万円
エアコン交換10〜15年1台10〜25万円
キッチン・浴室のリフォーム20〜30年各100〜300万円
給排水管の更新30〜40年50〜100万円

30年間の修繕費用の目安

上記を積み上げると、30年間で500〜800万円程度の修繕費用が見込まれます。月額に換算すると約1.4〜2.2万円です。アットホームの調査（2023年）でも、新築一戸建てに30年以上居住した世帯の修繕費平均は615万円と報告されており※9、この範囲と整合します。

マンションの修繕積立金と同様に、毎月1.5〜2万円を修繕積立として貯蓄しておくのが現実的です。

外壁材・屋根材による差

修繕費用は建材の選択により大きく変わります。

外壁材初期コストメンテナンス頻度備考
窯業系サイディング低〜中10〜15年で塗装最も普及しているが、メンテナンス頻度が比較的高い
金属サイディング（ガルバリウム鋼板）中15〜20年で塗装塗装頻度はやや低い。錆びに注意
タイル高塗装不要初期コストは高いがメンテナンスコストは低い。目地の補修は必要
そとん壁（シラス外壁）高塗装不要火山灰（シラス）を原料とした左官仕上げの外壁材。紫外線による退色がなく塗り替え不要。コーキングも使用しない。施工できる業者が限られる点に注意

建築時の初期コスト（イニシャルコスト）と維持管理コスト（ランニングコスト）のバランスについては、注文住宅・建売・マンションの違いの「イニシャルコスト vs ランニングコスト」セクションも参考にしてください。

光熱費

住宅の性能（断熱性能・気密性能）と設備（冷暖房・給湯・換気）の選択により、光熱費は大きく変わります。

一般的な戸建て住宅の光熱費

総務省統計局「家計調査」（2024年平均・二人以上世帯）※10を参考に、世帯人数による幅を持たせた目安です。

項目月額の目安
電気代10,000〜20,000円
ガス代（都市ガスの場合）5,000〜10,000円
水道代4,000〜8,000円
合計19,000〜38,000円

※ 地域・家族人数・住宅性能・ガス種別（都市ガス/プロパン）により異なります。

太陽光発電を設置している場合は、売電収入により実質的な電気代を削減できます。ただし、固定価格買取制度（FIT）の買取価格は年々低下しており、自家消費を前提とした導入設計が主流になっています※6。

維持管理費用を資金計画に組み込む

月額換算で把握する

項目月額の目安
固定資産税・都市計画税10,000〜20,000円
火災保険・地震保険2,000〜4,000円
修繕積立15,000〜20,000円
光熱費19,000〜38,000円
合計46,000〜82,000円

住宅ローンの返済額に上記を加えた金額が、住宅にかかる実質的な月々の負担です。

月々の住宅コスト = ローン返済額 + 維持管理費（月額換算）

住宅ローンの借入額を検討する際は、返済額だけでなくこの維持管理費用も含めて、無理のない水準かどうかを判断してください。

マンションとの比較

マンションの場合、管理費・修繕積立金として月2〜4万円が徴収されます※7。戸建ての維持管理費用（税金・修繕積立）と金額感は大きく変わりませんが、戸建ては自分で計画的に積み立てる必要がある点が異なります。

またマンションでは、修繕積立金の値上げや大規模修繕の実施に区分所有者間の合意が必要です。近年の建設資材・人件費の高騰により、修繕費が当初計画を上回るケースが増えており、値上げに対する住人間の温度差が合意形成を難しくしています。国交省の令和5年度マンション総合調査によると、計画上の修繕積立金に対して不足しているマンションは**36.6%にのぼり、段階増額積立方式で計画通りに増額できたのは59.4%**にとどまります※11。

戸建ての場合は修繕の時期や規模を自分で決められるため、こうした合意形成の問題は発生しません。

出典

  1. 地方税法 第359条（固定資産税の納税義務者等） https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226
  2. 地方税法 附則第15条の6（新築住宅に対する固定資産税の減額措置） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000021.html
  3. 地方税法 第349条の3の2（住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例）— 小規模住宅用地（200㎡以下）は評価額の1/6、一般住宅用地は1/3 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226
  4. 損害保険料率算出機構「火災保険参考純率の改定」（2022年） https://www.giroj.or.jp/
  5. 損害保険料率算出機構「地震保険基準料率表」 https://www.giroj.or.jp/publication/earthquake_table.html
  6. 資源エネルギー庁「固定価格買取制度」 https://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saiene/kaitori/
  7. 東京カンテイ「新築・中古マンションのランニング・コストに関する調査レポート（2024年）」https://www.kantei.ne.jp/news/release/7396/
  8. 住宅金融支援機構「マイホーム維持管理の目安」 https://www.jhf.go.jp/hensai/hosyu/kanri.html
  9. アットホーム「新築一戸建て購入後30年以上住んでいる人に聞く『一戸建て修繕の実態』調査 2023」— 平均修繕費総額615.1万円 https://www.athome.co.jp/corporate/news/data/questionnaire/kodate-shuuzen-202310/
  10. 総務省統計局「家計調査 2024年平均」（二人以上世帯） https://www.stat.go.jp/data/kakei/2.html
  11. 国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（2024年6月公表）— 修繕積立金の積立状況、段階増額積立方式の実施状況 https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000210.html